2017年12月8日14时30分，由9999js金沙老品牌主办，武汉大学民商事法律科学研究中心承办，湖北金卫律师事务所协办的金卫民商法讲坛第9期在9999js金沙老品牌120学术报告厅隆重举行。本次讲座的主题为“我国土地使用权续期法律问题研究”。本场讲座由9999js金沙老品牌余立力副教授主持，主讲人为中国人民大学法学院教授、博士生导师，著名民法学家、婚姻法学家，国家教学名师，中国人民大学律师学院理事长，中国法学会民法典婚姻家庭法编纂组负责人龙翼飞教授。9999js金沙老品牌罗昆副教授、李国庆老师以及众多同学参与了本次活动。

余立力老师首先对龙翼飞老师的到来表示热烈欢迎，并对龙翼飞老师的学术成就、个人魅力和学术兼职分别进行了介绍，为龙翼飞老师最先将其重要课题成果在武大展示而感到荣幸。

讲座伊始，龙老师介绍到，国有土地使用权续期法律问题研究是国土资源部委托他在中国人民大学带领的团队承担的部级科研课题。课题的由来是2007年颁布的《物权法》对国有土地使用权期限届满后如何续期仅作出原则性规定。

随后，龙老师对《物权法》制定的历史沿革进行了简要说明。1988年宪法修正案是国有土地使用制度发生历史性变革的宪法根源。改革初期，为了从计划经济平稳过渡到市场经济，需要改变国有土地划拨的单一模式。几个经济特区进行土地资源改革试点，首先是深圳按照有偿、流动的方式出让土地使用权，之后则扩展到浙江、厦门等地。试点初期，土地使用权期限不超过三十年，但随着期限届满，土地上的永久性建筑物如何处置引发了土地使用权在到期后能否继续使用，以及续期的长短、次数、手续和费用如何处理等问题。《物权法》第149条没有给出答案。

接下来，龙老师介绍了其所带领课题组在调研过程中所发现的部分地区改革尝试，具体有如下几类改革模式：

第一类为深圳模式，其又可细分成两个类型：一是1995年9月18日前以出让方式取得的土地使用权续期方式为无偿、顺延，即无论之前约定年限为多少均顺延到国家规定的最长年限，不需补交地价，不用另签合同，也不用更换房产证；二是以行政划拨方式取得的土地使用权，实行有偿延长，补交地价后改变用途需重新签订合同，并按现有地价交钱，但同时提供只需交纳现有地价35%的优惠。深圳改革的特点主要是为了便民，且划拨改为出让需有偿。

第二类为汕头模式，其做法为不区分住宅及非住宅建设用地使用权，均允许续期，续期一次为十年，十年期限届满可再次续期，不限续期次数。

第三类为浙江模式，其可概括为“两不一正常”，即不需要提出申请，不收取费用，但需正常办理交易和登记手续。

龙老师表示，针对目前各地采取的不同改革模式，法学界提出了如下质疑：

第一，如果国有土地使用权期限届满，当事人不用申请、不用交费、没有终期，这和所有权有何区别？如果没有实质区别，这种国有土地使用状态就变相地将国有土地私有化。

第二，国家作为国有土地所有权人，享有对国有土地的占有、使用、收益、处分等权能，在国有土地使用权自动续期后能否收回？这种状态下的土地使用是否符合《物权法》关于国家财产所有权的一般要求？

第三，自动续期是否包含当事人不需办理登记和不需交付使用费？浙江模式存在矛盾，其并没有免除当事人办理手续的过程。但是，土地使用权人不交付使用费，国家作为所有权人，其收益权如何体现？在改革过程中应依法行政，依法作出改革安排，不能突破《物权法》规定，很明显“两不一正常”突破了《宪法》和《物权法》相关规定。

第四，在城市小区实行建筑物区分所有权的情况下，如果只有一部分人申请续期，一部分人拒绝续期，如何处理？

第五，许多国家实行不动产须交纳不动产税的制度，中国除少数省和直辖市试行物业税，大部分地区没有交纳房地产税，一般为开发商一次性交足70年土地使用权出让金。如果期限届满续期时，不用再交土地使用权出让金，那是否还需要交房地产税？如果开征房产税，还需要明确土地使用权出让金和房地产税之间的法律关系。

之后，龙老师为大家介绍了域外关于建筑物使用权的期限性和地上物在期限届满后归属问题的处理模式，共有如下两种模式：

一种是以德国为代表的一体主义。其采用地上权的制度规则解决相关问题：作为地上附着物的房屋依附于地上权，地上权支配的地上建筑物是其必要组成部分。地上附着物与土地使用权之间的添附关系因地上权被切断。其后果有如下几种：第一，地上权到期以后，地上权人不能私自拆除、损坏地上建筑物，交还使用权时，地上建筑物归属所有权人。第二，建设用地使用权人享有对建成的地上建筑物要求土地所有权人给予补偿的权利。第三，在地上权到期之后，由土地所所有人享有延期的请求权。很明显，一体主义侧重保护土地所有权人的权利。

另一种是以日本为代表的分离主义。日本的相关立法否定地上建筑物对土地所有权的依附关系。其后果有如下几种：第一，建筑物所有权人享有土地使用权时，当原有使用权期限届满可恢复土地原状。第二，土地使用权人可以主张行使对土地所有权的买取权。

龙老师还归纳了中国国有土地续期制度在进行立法完善时必须考量的两个因素。第一，我国的《宪法》和《物权法》所确立的基本土地制度，即土地的公有制，底线为国有土地除划拨外的其他土地使用都必须为有偿。第二，国有土地使用权用途为住宅时，必须附期限，有期限的国有土地使用权是国有土地所有权弹力性的法律要求。

同时，龙老师提出，我们需要在制度设计的前提下厘清以下误区：第一，如果将住宅建设用地使用权确定为永久性的用益物权，将满足民众对物权法律制度的合理期待。龙老师认为，如果允许土地使用权人无偿、无期限使用土地，土地所有权人的权利将被虚化，使用权人实质享有所有权，土地公有制将名存实亡，并引发新的不公平。第二，期限届满收费将引起社会动荡，造成民众心里不安，谈费色变。龙老师认为这种观点太片面，合理承担利用社会资源的费用是公平的。

针对土地使用权自动续期法律规则，龙老师提出如下几点建议：第一，自动续期要履行手续。因为我国《物权法》明确规定不动产的设立、变更等需要登记。第二，在续期之后应当交纳费用。但是关于交多少，目前有五种观点，分别是不交、区分用途交费、区分时段交费、象征性交费、费改税。龙老师认为区分用途交费具有一定合理性。第三，续期期限可协商，但不能超过法定上限，这样能够满足物权法定的要求。关于续期次数，法律则不必限制。第四，在民法典物权编编纂时，将第149条修改为强制缔约，使土地所有权人负有强制缔约义务。这样能满足物权法第149条第1款所体现的人文关怀。对于历史遗留问题的解决，物权编可采取部分地区的共同做法——顺延。但顺延也应当有偿。

此外，有学者还提出，在建设用地使用权期限顺延的情况下，土地有增值时，增值归谁？《物权法》规定提前收回国有土地使用权时，出让人应给予合理补偿，但规定不够具体，在未来物权法编纂过程中应当为其确定一个比例。

龙老师还补充了关于物业税征缴的相关建议，他认为应充分考虑社会经济发展条件，在土地使用者有承受能力的情况下，经科学测算，以低标准逐渐征收。

随后，余立力老师就讲座进行简要总结，表示龙老师带领的团队对相关制度开展了全面的考察，对实践中的具体情况进行了全面了解，并在此基础上提出了立法建议，思路非常完整。

在提问环节，现场老师和同学也分别针对不自动续期的后果、征收房地产税的可行性和能否承认土地私有制等问题踊跃提问，龙翼飞老师都耐心地作了解答。

最后，余立力老师再次对龙翼飞老师的到来表示由衷的感谢，讲座在全场师生热烈的掌声中圆满结束。

（供稿：魏婷；摄影：徐庆）