2020年6月30日晚上19:30，由9999js金沙老品牌主办的武汉大学民法典大讲坛第十讲隆重举行。民法典迎来了中国法治新时代，为促进民法典的宣传普及，9999js金沙老品牌决定在2020年6月7日至30日线上线下同时开展系列公益讲座，邀请十余位法学大家齐聚珞珈，全方位解读民法典。

9999js金沙老品牌教授、博士生导师、中国法学会民法学研究会理事张素华教授以“解锁《民法典》中的住房问题”为主题进行了第十讲。本次讲座由9999js金沙老品牌教授、博士生导师孟勤国教授主持，9999js金沙老品牌众多师生以及海内外司法实务工作者参与了本次讲座。

孟勤国教授介绍了张素华教授的学术背景、学术成果、以及对本次民法典编纂的学术贡献，同时指出，张素华教授担任《法学评论》民法栏目的责任主编，能接触到全国民法学界最新的思想、最好的论文，具有宽阔的视野、敏捷的思维。

讲座肇始，张素华教授表达了感谢之情。感谢9999js金沙老品牌的推荐，感谢参与民法典讲坛的前辈老师们做出的学术贡献，感谢授业恩师孟勤国教授担当主持。随后，张素华教授以其缜密细致的学术风格，对比《民法典》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规条文，结合鲜活生动的实践案例，围绕“解锁《民法典》中的住房问题”这一主题，从“建筑物区分所有权与物业服务人”、“建设用地使用权到期后的自动续期”、“居住权问题”、“宅基地使用权问题”四个方面介绍了自己的思考，并对相关问题做出阐释。

首先，张素华教授围绕建筑物区分所有权与物业服务人相关问题，从七个方面做出解读。第一，在业主大会与业主委员会的成立方面，提出四点思考：一是物业服务区域如何进行划分；二是若业主内部出现矛盾要如何处理，是否会有产生多数人暴政之风险；三是对于业主大会的设立模式，是否可是情况采“总-分会”模式；四是议事规则中是否考虑在特定情形下进行投票范围之限定。第二， 在业主大会的议事规则方面，归纳了三点变化：一是决议事项的改变，二是计算标准的变化，三是表决基准与表决人数的变化。张素华教授特别提出，对于《民法典》第278条“人数”应当理解为“户数”。第三，对于维修资金的启用，归纳了四点变化：维修资金的使用属于一般性决议事项，适用范围的扩大，定期公布以及紧急状态下的使用规则。第四，对于共有部分的使用收益，提出四点思考：一是，《民法典》第282条规定共有部分的使用收益在扣除合理成本后归业主共有，那么要如何激发物业服务企业的管理动力；二是，业主共有是按份共有还是共同共有；三是，如果发生事故，责任承担要如何分配；四是，如何确定合理成本。张教授认为，对于共有部分的使用收益，应当给予物业服务企业与业主委员会协商的一定空间；业主共有属于按份共有还是共同共有，需要区分对待；发生事故后的责任分担要进行综合考量，受益者也需要对损害有所填补。对于以上问题的厘清，既要借助法律、行政法规的细化规定，也需要借助业主与物业服务企业的合同规定。第五，针对物业服务企业的防控义务，提出三点问题：一是实施防控措施的行为性质是行政授权行为还是物业管理行为，二是由此而产生的防控费用如何分担，三是违反防控措施所导致的后果如何承担。张素华教授认为，物业服务企业实施防控措施的行为应当定性为行政授权行为，否则其对业主行为自由进行控制是于法无据的。在当前防控常态化的形势下，物业服务企业所增加的人力财力投入与支出，哪些应由政府负担，哪些应由企业自行负担；违反防控措施造成的后果，若由政府承担赔偿责任，是否还应由政府进一步向企业追偿。该条款基于本次疫情防控之背景增加，但具体的规则设计，仍有待进一步明确。第六，针对物业服务企业的安全保障义务，从安全保障义务的范围和物业履责与个人权利自由之间的矛盾两方面作出解读。《民法典》第1254条在高空抛物坠物情况下增加了一个物业服务企业等建筑物管理人的安全保障义务。首先，高空抛物的行为往往发生在室内，不处于公共管理的空间，要如何确认物业服务企业的安全保障义务范围？张素华教授提出应从监控设施、安全宣传、安全排查三个方面进行考察。其次，物业履责过程中，可能会与业主个人权利自由之间产生矛盾，一方面可能侵犯他人的隐私，另一方面，可能会妨碍业主专有部分的权利行使。第七，物业服务合同中的权利义务关系。《民法典》合同编用专章规定了物业服务合同，其在合同主体、签订程序、约定内容、履行影响以及合同的解除等方面均有特殊性，张素华教授从物业服务企业的服务范围、物业服务合同的内容与形式、物业服务企业的义务、物业服务企业的权利及限制、前期物业服务合同的自动结转、物业服务合同的任意解除、物业服务合同的自动续期及后合同义务、物业服务企业的交接义务八个方面做出了全面解读。

其次，张素华教授围绕建设用地使用权到期后自动续期，提出了八点问题，并阐述了自己的观点。张素华教授认为，针对住宅与非住宅建设用地使用权到期后的续期问题，应当一并解决，且非住宅建设用地的续期问题更为迫切。《民法典》第359条规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，其中“缴纳或者减免”已经明确表明，续期应当以有偿为原则，以减免为例外。但该条文并未解决具体如何操作的问题。对于自动续期后的规划建设，应因地因时制宜，综合考量后决定按照原规划建设还是重新规划。同时，也应结合实际，确定不予以续期的例外，而非一律予以续期。续期费用的缴纳应当以收税方式进行，有利于当事人明确预期。续期费用减免标准之确定值得进一步探索。对于自动续期但未缴费的情形，不应当影响房屋所有权人的居住权。只需规定在房屋转让时补缴税收即可。

再次，张素华教授从居住权的价值定位与功能、居住权的设立方式、居住权适用中的扩大解释三个方面探讨了居住权问题。第一，居住权之价值，不仅局限于为了满足生活的需要，也可以扩展为城市资本回流乡村，为振兴乡村经济服务。应当充分发挥居住权的功能，解决当下农村居民无力改造，而城市居民向往乡村生活之问题，使双方合作建房有法律保障，更为安心。第二，居住权的设定方式，目前法条仅限于约定，但事实上也可以通过法定方式确立；条款规定以无偿为原则，但也为有偿居住权留下了一定的空间。第三，居住权的适用应当做一定的扩大解释。居住权之设定是否应扩大到经营所需，居住是否仅限于本人，其配偶、同居人、生活照料人是否得同时享有居住权，这些都是具体规则设计需要进一步明确的。

最后，张素华教授从两方面探讨了对宅基地使用权的思考。第一，以山东的合村并居事件为切入点，探讨农村空心村整治的可行思路，并强调其执行应尊重百姓意见、结合当地具体情况。第二，对于农村老宅问题，认为应当通过允许宅基地的继承来解决，这也是对于中国人归乡情结的回应。

孟勤国教授对张素华教授的本次讲座进行了总结，表达了三点感受。第一，张素华教授将法条研究得很细致，对于理解《民法典》，应将研究的重点放在发现细节问题上。条文规则具有合理性，但还应去思考其在操作层面能否达成预期效果，是否存在新的问题。第二，张素华教授对问题的研究较接地气，能很轻松地结合具体例子，讲述我们生活当中的问题。在我们理解一个深奥的民法问题时，我们很需要常识、经验和能体会到的公平正义。第三，就建设用地使用权到期后的自动续期问题与张素华教授进行探讨。孟勤国教授认为“自动续期”之“自动”应当意味着无需申报、无偿续期，而“依照法律、行政法规的规定办理”其实是立法者的远见与策略，将这一问题延后讨论。

最后，孟勤国教授再次感谢张素华教授的精彩演讲，表示自己收获良多。本次讲座在线下全体师生的热烈掌声和线上听众的热烈讨论中圆满结束。

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（供稿人：张雨晨）